AKTA JUAL BELI (AJB) TANAH

AKTA JUAL BELI (AJB) TANAH

AJB merupakan akta otentik dalam transaksi jual beli tanah yang dibuat oleh PPAT. Tanah merupakan benda tidak bergerak sehingga pengalihan kepemilikan atas tanah mengacu pada Pasal 616 dan Pasal 620 KUHPer di mana pengalihan kepemilikan dilakukan dengan pengumuman akta otentik dan membukukannya dalam register. Namun saat ini, hal ini sudah secara khusus diatur dalam Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang No. 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) jo. Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997) di mana peralihan hak atas tanah yang terjadi karena jual beli perlu didaftarkan dengan menggunakan akta yang dibuat di hadapan PPAT. AJB merupakan bukti sah bahwa hak atas tanah sudah beralih kepada pihak lain.

Sebelum melakukan penandatanganan AJB, ada hal penting yang juga harus Anda perhatikan yaitu adanya persetujuan dari suami atau istri penjual jika penjual telah menikah dan tanah tersebut didapatkan selama pernikahan berlangsung. Hal ini dilakukan karena hak atas tanah merupakan harta bersama dalam pernikahan, sehingga penjualannya memerlukan persetujuan dari suami atau istri yang dibuktikan dengan penandatanganan yang turut dilakukan oleh suami atau istri yang bersangkutan. Kecuali apabila terdapat perjanjian pisah harta atau pre-nuptial agreement antara suami dan istri, maka persetujuan tersebut tidak diperlukan.

Selain itu, pembuatan AJB juga harus dihadiri para pihak yaitu penjual dan pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis, dan  juga harus dihadiri oleh dua orang saksi, sebagaimana diatur dalam Pasal 38 ayat (1) PP 24/1997. Sebelum ditandatangani, PPAT akan melakukan pemeriksaan terlebih dahulu atas sertifikat hak atas tanah serta Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Setelah pemeriksaan selesai, PPAT akan membuat AJB dan menjelaskan isi dari akta tersebut kepada para pihak. Apabila pihak penjual dan pembeli telah menyepakati isi di dalam akta tersebut, para pihak akan menandatangani akta atau AJB yang telah dibuat oleh PPAT. Kemudian AJB inilah yang akan digunakan sebagai bukti adanya peralihan hak atas tanah melalui jual beli untuk keperluan pendaftaran tanah di Badan Pertahanan Negara bahwa telah terjadi jual beli sehingga akan dilakukan “balik nama” yang semula atas nama penjual menjadi atas nama pembeli.

Pendaftaran Tanah untuk Memperoleh Sertifikat

Tahap selanjutnya setelah AJB ditandatangani para pihak, maka perlu dilakukan pendaftaran atas peralihan hak tersebut. Meskipun transaksi jual beli telah terjadi pada saat AJB ditandatangani, namun kepemilikan hak atas tanah baru dapat dibuktikan dengan adanya pendaftaran atas peralihan hak atas tanah. Dari pendaftaran atas peralihan hak atas tanah tersebut, pembeli akan memperoleh sertifikat yang sudah di balik nama, yakni nama pembeli akan terdaftar sebagai pemilik yang sah atas tanah.

Berdasarkan Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997, fungsi dari sertifikat adalah sebagai surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang tercantum didalamnya. Lebih lanjut, apabila tanah tersebut sudah diterbitkan sertifikat atas nama orang yang memperoleh tanah tersebut dengan iktikad baik dan secara nyata menguasai tanah, maka pihak lain tidak dapat menuntut haknya atas tanah tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat tidak pernah ada keberatan yang diajukan kepada pemegang sertifikat. Dengan demikian, Anda sebagai pemegang sertifikat atas tanah yang Anda kuasai memiliki bukti kepemilikan yang kuat apabila di kemudian hari ada pihak lain yang mengajukan klaim atas tanah milik Anda.

Tahapan dalam melakukan transaksi jual beli tanah hingga mendapatkan sertifikat merupakan proses yang panjang dan cukup menyita waktu dan tenaga. Oleh karena itu, sebelum melakukan jual beli tanah, ada baiknya untuk Anda memahami terlebih dahulu proses dan persyaratannya. Hanya dengan surat perjanjian jual beli tanah atau bahkan kuitansi saja tidak dapat membuat tanah tersebut menjadi sah menjadi milik Anda. Dengan demikian, diharapkan setelah memahami tahapan ini, Anda dapat memenuhi persyaratan tersebut sehingga jual beli tanah yang dilakukan sesuai dengan hukum yang berlaku dan jauh dari sengketa.